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放松限贷是趋势

发布时间:2019-09-14 07:48:33

放松限贷是趋势

传出,“四大行将出政策,放松首套房认定标准,只要房贷贷款余额还清都算首套房。”

传闻一出,市场顿时沸沸扬扬。空穴来风,必有根据,但是我们认为放松的方向可能并非传闻中的“首套房认定标准为房贷余额还清都算首套房”,因为这并不符合中央“支持首套房置业需求”的政策基调。

从目前的各种迹象来分析,未来信贷松绑的方向在于“认房不认贷”,即名下无房按首套,名下有一房按二套处理。

此外,限贷政策调整的方向还在于给予首套房利率优惠、下调首套房和二套房的首付比例等。

有利于居民加杠杆

中国的房地产中长期需求无忧,皆因居民加杠杆的空间比较大。

截至2013年年末,个人购房贷款余额为9万亿元,占GDP比重为15.8%;而家庭各类贷款余额12万亿元,占GDP比值约21%,与国外家庭部门的杠杆率相比,中国处于一个较低的水平。这些都说明中国居民的购买力并没有透支,更多的是受到政策的阶段性限制,对于不少家庭来说,五六成的首付和1.1倍的按揭贷款利率可能导致支付能力不足,买不起房子,但是两三成的首付和9折及以下的按揭贷款利率就能承担的起,买得起房子。因此,限贷政策的调整,有利于居民加杠杆,促进需求的释放。

限贷政策的放松是大势所趋

新一届政府上台后,提出“让市场在资源配置中起决定性作用”的口号,而房地产市场也朝着市场化方向发展,因此一切加在房地产行业上的行政枷锁终将解除。

2014年以来,地方政府开始松绑限购政策,由于限购限贷等政策的取消符合中央政府市场化政策基调,这些政策松绑得到了中央的默许。截至目前,46个限购城市中有40个城市限购政策已经解除。限贷政策亦有逐步退出的趋势,江西省在20条措施促经济平稳增长中提到“落实首套房贷款优惠政策,适当降低二套房首付比例”。这是首个涉及降低二套房首付比例的地方政策,预计未来会有更多的地方政府跟进。而此次四大行放松首套房认定标准的传闻,也说明信贷政策的调整已经势在必行。

从驱动经济增长的三驾马车“投资、消费、出口”来看,现在依靠出口来拉动显然是不现实的,虽然2014年以来美国经济明显好转,但是欧洲、日本经济增长依然疲软,整体上看外部需求依旧不振,出口对经济的拉动作用极为有限。消费方面,从2011年开始对GDP增长贡献在逐渐走低,2014年月社会零售商品总额累计增长12.1%,比2013年同期累计增幅下降了0.75个百分点。因此,消费看起来仍旧平淡。那么,经济增长的核心还是依靠投资拉动,固定资产投资主要包括基础设施建设、房地产和制造业三个部分。分别来看,制造业增加投资面临一个非常严重的问题,中国正在去杠杆,实际上就是产能过剩;受制约地方政府的财政收入和负债率,基础设施投资也面临“天花板”;房地产投资2013年同比增长19.6%,2014年以来增速持续下滑,截至8月份累计同比增长13.2%,预计年底将回落到10%左右,严重拖累经济发展。2014年月全国土地购置面积同比下降3.2%,新开工面积同比下降10.5%,如果持续萎缩,2015年房地产投资增速还有进一步下降的可能。

所以,在经济找到新的增长点之前,房地产仍会充当经济增长的稳定器,限购限贷等政策的放松有利于防止房地产开发投资增速进一步失速。在符合市场化的政策基调下,出于“稳增长”的需要,限贷政策的放松乃是大势所趋。


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